刘克滥:房屋瑕疵及意外风险责任
互联网 | 时间:2015年10月08日 | 浏览:199次
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【房屋买卖权利瑕疵责任】

房屋买卖,是指出卖人与买受人约定,出卖人转让其房屋的所有权给买受人,买受人支付价款的合同行为,一般包括现房买卖和预售两种形式。

房屋买卖是典型的有偿合同,出卖人应当对其交付的房屋承担瑕疵担保责任。房屋瑕疵责任包括房屋权利瑕疵责任和房屋质量瑕疵责任两大类。

房屋买卖中的房屋权利瑕疵责任,是指第三人在房屋上存在法定或约定的合法权利,因第三人向出卖人主张权利,致使买受人受到损害,此时出卖人就应承担房屋权利瑕疵责任。第三人在房屋上存在法定或约定的合法权利主要有:抵押权、租赁权、承租人的优先购买权、共有人的优先购买权、原售房单位的优先购买权、典权人典物留买权等。

房屋权利瑕疵责任的构成要件有: (1)权利瑕疵在房屋买卖合同成立时即存在。如承租人在出卖人出卖房屋前就享有租赁权,出卖房屋时就享有同等条件下的优先购买权;抵押权人在房屋买卖合同成立前即享有抵押权;房屋共有人享有同等条件下的优先购买权;有限产权房屋的原售房单位在该房屋出卖时有优先购买权等等。 (2)买受人不知道或不应当知道有权利瑕疵的存在。如果买受人在订立房屋买卖合同时知道或应当知道第三人对该房屋享有权利的,出卖人不承担权利瑕疵担保责任。在此种情况下应视为买受人已接受该瑕疵。(3)房屋买卖合同成立后,交付前,权利瑕疵仍未除去。

依不同情况,房屋买受人可采取不同措施以保护自己的合法权益:

1.设有抵押权,可分为未办理抵押房屋登记和已办理了抵押房屋登记两种情况: (1)在没有办理房屋抵押登记的情况下,由于抵押合同没有生效,对房屋买受人已登记过户的房屋所有权没有影响。 (2)在办理了抵押房屋登记的情况下,由于抵押权是在先设立的物权,具有优先效力,对买受人已登记过户的房屋所有权有影响。买受人有权要求解除合同,请求出卖人返还已付购房款及利息,赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任;也可要求出卖人提供适当担保,否则中止支付相应价款。

2.第三人享有优先购买权,主要有三种情况:(1)共有人的优先购买权; (2)承租人的优先购买权; (3)有限产权房屋原产权单位的优先购买权。在买卖合同成立后,买受人有确切证据证明第三人享有优先购买权的,可以中止支付相应价款,但出卖人提供适当担保的除外。由于享有优先购买权的第三人主张优先购买权,而导致无法交付房屋的,出卖人应承担违约责任。

3,承租人享有租赁权的。根据“买卖不破租赁”愿则,房屋被出卖,承租人对该房的承租权不因买卖关系的存在而消灭。在买卖合同生效后,买受人才知道该房屋已承租的,买受人可以要求出卖人提供担保,否则中止支付相应价款,也可以欺诈为由而主张撤销买卖合同,请求出卖人承担缔约过失责任。

【房屋买卖质量瑕疵责任】

房屋质量瑕疵是指出卖人所交付的房屋不符合法律、国家或行业有关技术标准及合同约定的质量标准。房屋质量瑕疵可以分为履行瑕疵和损害瑕疵。

1.履行瑕疵

履行瑕疵是指出卖人在交付时,房屋已具有质量瑕疵,即履行具有瑕疵。瑕疵履行是一种违约行为,所以又称违约瑕疵。对于履行瑕疵,可根据经济效益原则视具体情况作不同处理:

(1)瑕疵不影响房屋的使用性能、安全性能和价值,可以安全、放心使用的,可以采取修理措施,以消除瑕疵。费用应当由出卖人承担。

(2)瑕疵不影响使用、安全性能和价值,但无法修补的,买受人可以要求减少价金,并有权要求出卖人承担违约责任并赔偿损失。

(3)因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经检验确属不合格,买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

(4)因房屋质量问题严重影响正常使用,买受人有权请求解除合同和赔偿损失。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

(5)出卖人出卖房屋之前明确告知受让人房屋存在瑕疵的,视为买受人接受瑕疵,出卖人不承担履行瑕疵责任。

(6)当事人对此有约定的,从其约定。

2.损害瑕疵

损害瑕疵,是指因出卖人的瑕疵履行行为导致买受人因房屋瑕疵而遭受的人身或其他财产损失,又称加害给付。买受人可以根据《合同法》第122条之规定,有权选择要求出卖人承担违约责任或者依照其他法律规定要求承担侵权责任。

【房屋买卖意外风险责任承担】

意外风险承担,是指因不可归责于合同双方当事人的事由,房屋买卖在合同订立后,债权债务清结之前发生灭失的损失由谁来负责承担。房屋买卖过程中发生意外风险的责任负担,按以下原则确定:

1.依房屋的权属确定意外风险责任。在买卖房屋过户登记以前,由出卖人承担,登记以后由买受人承担。在商品房买卖法律关系中,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险,在交付前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担。

2.依过错确定意外风险责任。在通常情况下,都是以房屋的权属作为确定房地产买卖意外风险责任负担的原则,但因买受人的原因至使房屋不能按照约定的期限转移登记的,其房屋意外风险责任的承担应当自约定之日起转移给买受人。在商品房买卖中,买受人接到出卖人的书面通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定的除外。

3.房屋的意外风险由买受人承担的,并不影响出卖人履行债务不符合约定,买受人要求其承担违约责任的权利。

【房屋租赁瑕疵及意外风险责任】

房屋租赁是指房屋所有人作为出租人,将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。租赁合同中的出租人对出租房屋承担瑕疵担保义务。出租人的瑕疵担保义务包括房屋的权利瑕疵责任和房屋质量瑕疵责任。

1.房屋租赁权利瑕疵责任,是指第三人对承租房屋主张权利而导致承租人不能对租赁房屋进行使用、收益,房屋出租人因此而应承担的责任。在此种情况下,承担人可以要求减少租金或者不支付租金,但出现第三人主张权利的,承租人应及时通知出租人。

房屋租赁权利瑕疵责任的构成要件: (1)第三人向承租人主张权利; (2)第三人主张权利妨碍了承租人正常使用和收益,如抵押权人提出实现抵押权; (3)出租人在订立租赁合同前没有告知存在权利瑕疵,承租人也不知有权利瑕疵;(4)承租人及时向出租人通知第三人主张权利后,出租人不及时予以救济。

合同中有免除权利瑕疵担保责任的特约,依约定,但出租人故意或者重大过失不告知承租人租赁房屋有权利瑕疵的,出租人仍须负权利瑕疵责任。

2.租赁房屋质量瑕疵责任,是指出租人有保证承租人依约定对租赁房屋进行正常的使用和收益的责任。如果租赁房屋出现妨碍承租人正常使用、收益的质量瑕疵,使租赁合同目的不能完全实现,出租人应对此承担违约责任,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;若租赁房屋的瑕疵使承租人根本不能实现其使用、收益的目的,如房屋的安全性差,危及承租人安全或健康,不适于居住的,承租人可以解除合同。因租赁房屋质量瑕疵造成承租人人身伤害或财产损失的,承租人有权要求出租人承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。

租赁房屋质量瑕疵责任承担的条件: (1)租赁房屋存在瑕疵; (2)承租人在订立合同时不知房屋存在瑕疵; (3)无免除出租人担保责任的法定或约定事由。但租赁房屋存在危及承租人的人身安全或健康的质量瑕疵时,即使合同有约定,承租人也明知租赁房屋有瑕疵,出租人也必须承担瑕疵担保责任,承租人有权随时解除合同。

3.租赁房屋意外风险承担。在租赁存续期间,因不可归责于承租人的事由,致使租赁房屋部分或者全部毁损、灭失的,由房屋所有人而不是承租人承担意外风险责任。但因意外风险导致承租人租赁房屋内的财产部分或全部毁损、灭失的,由承租人自己承担。此时承租人只可以要求减少或者不支付租金。由于房屋部分或者全部毁损、灭失,至使合同目的不能实现的,承租人可以解除合同。

【赠与房屋瑕疵及意外风险责任】

房屋赠与是赠与人将自己的合法所有的房屋无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同行为。

1.房屋赠与合同是典型的单务无偿合同,因此,一般赠与合同,赠与人不对赠与的财产质量或权利上的瑕疵承担瑕疵担保责任。但在以下几种情况下,赠与人应承担房屋瑕疵责任,包括权利瑕疵责任和质量瑕疵责任:

(1)附义务的房屋赠与,赠与的房屋有瑕疵的,赠与人在附义务的限度范围内对受赠人承担赠与房屋的瑕疵担保责任;

(2)赠与人在赠与房屋时,明知赠与房屋有瑕疵,故意不告知受赠人,因赠与房屋的瑕疵造成受赠人损失的,赠与人应承担赔偿责任;

(3)赠与人在赠与房屋时,向受赠人保证赠与的房屋没有瑕疵的,或者保证受赠人因赠与房屋的瑕疵造成的损失承担责任的,若赠与房屋的瑕疵给受赠人造成损失的,赠与人应承担损害赔偿责任。

需注意的是,以上的受赠人的损失是指受赠房屋本身以外的人身和财产的损失,对于赠与房屋本身的损失,赠与人不负赔偿责任。

2.赠与房屋意外风险责任承担。赠与房屋的意外风险责任按照权利归属确立风险责任。由于在赠与合同中,只有因赠与人故意或者重大过失致使赠与财产毁损、灭失的,赠与人才应当承担赔偿责任。且其适用的范围只限于受赠人可以要求交付的赠与合同,即《合同法》第188条规定的,具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同。因此,只有当赠与房屋因赠与人故意或者重大过失,没有办理过户登记转移房屋所有权的情况下,才承担赠与房屋的意外风险责任。

【出典房屋瑕疵及意外风险责任】

房屋出典是指房屋的所有人作为出典人,将其房屋转移给承典人占有、使用和收益,承典人支付典价,在典期届满后,出典人可以通过向承典人支付原典价,回赎房屋;如出典人放弃回赎,承典人即取得出典房屋的所有权的行为。

出典房屋的瑕疵包括房屋权利瑕疵和房屋质量瑕疵。一般认为设定典权的合同为有偿合同,出典人应当参照买卖合同的规定,对出典房屋瑕疵负有与出卖人相似的担保责任(请参阅前面房屋买卖权利瑕疵责任和质量瑕疵责任)。

出典房屋的意外风险责任的承担。典权存续期间,典物因不可抗力等意外风险致使出典房屋全部或部分毁损、灭失的,就其毁损、灭失的部分,典物及回赎权均归于消灭。即典权存续期间,出典房屋的意外风险责任由双方各自承担,出典人承担因出典房屋毁损、灭失的损失,典权人则承担不能收回因房屋毁损、灭失部分的典价的损失。

【互易房屋瑕疵及意外风险责任】

房屋互易是指当事人双方约定以双方所有房屋相互交换,交付房屋差价的合同行为,房屋互易与房屋买卖极为相似,因此,适用房屋买卖的规定。

由于当事人都向对方交付和接受了房屋,当事人双方就自己交付的房屋向对方承担瑕疵担保责任。这里也包括房屋权利瑕疵担保责任和房屋质量瑕疵担保责任。须注意的是,一方基于瑕疵担保责任而解除合同时,负有瑕疵担保责任的一方负有返还已受领的房屋的义务,在不能返还时负赔偿责任。

对于各方应承担的房屋瑕疵以及互易房屋意外风险责任的承担,请参阅(房屋买卖权利瑕疵责任和质量瑕疵责任及意外风险责任)。

【借用房屋瑕疵及意外风险责任】

房屋借用是指出借人将房屋无偿交付给借用人使用,使用人在使用后予以返还的合同行为。房屋借用合同具有无偿性、实践性和单务性等特点。

由于借用合同属于单务无偿合同,因此,房屋有瑕疵的,出借人一般不承担责任。但基于诚实信用原则的要求,出借人在特殊情况下仍然要承担瑕疵担保责任。―般认为可以适用《合同法》关于赠予财产的瑕疵担保责任,即:(1)出借人故意不告知房屋存在瑕疵,造成借用人损失的,借用人有权请求损害赔偿。 (2)出借人在交付出借的房屋时,保证出借房屋无瑕疵的,或者保证对借用人因借用的房屋瑕疵造成的损失承担责任的,借用人有权请求损害赔偿。须注意的是,借用人的损失是指借用房屋之外的人身和财产的损失。借用房屋的意外风险责任,根据权利归属原则,由出借人承担。

【所有权保留买卖房屋瑕疵及意外风险责任】

房屋所有权保留买卖,是指在房屋买卖中,出卖人将房屋交由买受人占有,但出卖人仍然保留对房屋的所有权,在受让人支付全部价金或履行特定义务时,该房屋的所有权才发生转移的一种买卖合同。

由于房屋所有权保留买卖与一般房屋买卖,除在价金分期给付上的不同之外,并无本质上的区别,都属于有偿双务合同。因此在房屋所有权保留买卖这种买卖合同中,出卖人与一般房屋买卖的出卖人一样,对房屋承担权利瑕疵责任和质量瑕疵责任。

所有权保留买卖房屋的意外风险责任承担。由于在此种房屋买卖中,所有权转移登记均发生在交付房屋之后,如依权利归属原则确定房屋的意外风险责任,显然对出卖人不公平。因而,一般认为,房屋发生毁损或灭失的意外风险责任在交付房屋时转移。即出卖人把房屋交付给买受人之后,应由买受人承担。如果当事人之间就房屋的意外风险责任另有特别约定的,应从其约定。

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